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知らずに進めると失敗する換価分割
３つの落とし穴
① いくらで売れるかわからない
売りに出しても、買い手が付くまではいくらで売れるか（＝自分の取り分がいくらになるか）わかりません。
立地や不動産の状態（老朽化、再建築不可など）によっては、売却希望額よりも大幅に安くしないと売れないかもしれません。
お金は人を変えてしまいます。
換価分割で受け取れると期待していた金額よりも大幅に少なくなると、遺産分割協議の内容に不満が生じ、揉める原因につながる恐れがあります。
② いつ売れるかわからない
売却にあたっては、不動産会社に買い手を探してもらうのが一般的です。
しかし、価格が相場とズレていると、そう簡単に買い手は見つかりません。
また、立地や不動産の状態（老朽化、再建築不可など）によっては、さらに売れづらくなります。
売れるまでは、関係者の誰かがその不動産を管理したり、固定資産税も払わなければなりません。
長引けば長引くほど、負担のなすりつけ合いになり、トラブルに発展しやすいので注意が必要です。
また、売却代金で相続税を払おうとする場合は、相続税の納付期限まで（10ヶ月以内）に売却する必要があります。納付期限が迫ってくると交渉も不利になるため、安く買い叩かれる恐れがあります。
③ 売却後に損害賠償を請求される恐れ
売却できたとしても、契約書に記載していない不具合（雨漏りなど）があとから見つかった場合、購入者は損害賠償請求や売買契約の解除（契約を無かったことにする）を行うことができます。
最悪の場合、不動産を売って得たお金を購入者に返さなければなりません（お金を分けた後であっても）
不動産の取引は「売って終わり」ではないのです。
老朽化した不動産を売却する際は特に注意が必要です。
はじめまして、
レアルコンサルティング株式会社
代表の安次富(あしとみ)と申します。
私は17年間にわたって
不動産を含む遺産相続のトラブルを
解決してきました。
私が
『換価分割 安心お任せサービス』
を始めた理由は単純です。
不動産を含む遺産相続で
悩んでいる人があまりにも多いから
そして、
換価分割はひとつ間違えると
大変なことになる
という事実を知ってもらい、
今あなたが直面している相続の問題を
より早く、手間をかけず、トラブルなく
解決して頂くためです。
私のところへご相談に来るお客様の多くが
相続する不動産をお金に換えて分けたい
とお考えなのですが、
いざ換価分割を進めていくと…
「考えること、やることが多くて大変」
「関係者で揉めてしまった」
「売りに出したけど買い手が付かない」
と悩み、行き詰ってしまっています。
あなたもこのページを
ご覧になっているということは
もしかしたら
同じ状況なのではないでしょうか？
「不動産の売却」が
換価分割を難しくしている
冒頭でお伝えしたように
「いつ、いくらで売れるかわからない」
という”不確定さ”が、換価分割を伴う遺産相続を難しくしている最大の要因です。
すぐに希望額で売れれば良いのですが、立地や不動産の種類、状態によってはそううまくはいきません。
関係者全員が納得する形で遺産分割を終わらせるには、相続だけでなく、不動産に関する法律の知識や不動産取引の豊富な経験が求められます。
相談するところを間違えると10年以上も不動産が売れず、換価分割が実現できないといった事態に陥る可能性があります。
しかし、相続の専門家を名乗ってる人であっても、不動産に精通している人はほとんどいないというのが実情です（不動産の売却は不動産会社に丸投げ）
そこで私は、17年間で培った知識と経験を総動員して、換価分割を全面的にご支援することにいたしました。
換価分割「安心お任せ」サービス
実績の一部をご紹介
事例①
1000坪を超える広大な畑を
33名で換価分割
ご相談内容
土地の所有者（ご相談者様の叔父様）が18年前に亡くなったのですが、遺産分割協議がまとまらず土地のことは放置していました。その間に相続の権利を持つ人が次々と亡くなり、権利はその子や孫に引き継がれ、関係者はどんどん増えていきました。関係者の中には高齢の人もいるため、出来れば土地を売却して相続人で分け、早期に解決したいと思っています。
すでに地元の不動産会社に依頼して換価分割の手続きを進めているのですが、各相続人の最終的な手取り額や費用負担の割合など、何も決まっていないうちに担当者が親族と会って売買の合意を取り付けようとしており、その強引な進め方に不安を覚えています。この状況で誰に相談すれば良いのかわからず困っています。
解決を困難にしている要因
①土地はそのままでは売却が困難
広大な土地（１０００坪以上）にもかかわらず、道路や水道などのインフラが未整備。インフラ整備には相当の費用がかかり、各相続人の取り分が減ることになる。事前の合意も必要。
②従来の相続人のほとんどが亡くなっており、その子や孫が相続人となっている。
人数が多いだけでなく、仲が悪い、無関心、連絡が取れない方がいるなど、取りまとめがきわめて困難な状況。
結果
すでに話を進めていた不動産会社との取り組みを白紙にしたうえで、当社が以下の対応を実施。
①相続の権利を持つ人とその相続割合を整理
→ 結果、３３名が相続人になることが判明
②相続人への連絡や取りまとめから当社で対応
→ 第三者が入ることで利害関係者の間で抱えている感情的な問題を排除
③土地は現状のまま当社が買取
→ 金額が確定するため、早期解決が可能に
＊遺産分割協議書には相続登記名義人を１名にして、他の相続人には売却代金で分配する旨を記載
事例②
102歳のお母様が
お子様のマンションを相続
ご相談内容
姉が亡くなったのですが、姉には夫も子供もいないため、姉のマンションは母が相続することになりました。母は102歳と高齢で、自宅とマンションは遠く離れています。今後、住む予定も無ければそこまで行く体力も無いので、売却して現金化したいと考えています。地元の不動産会社に相談したところ、マンションが遠方だという理由で対応してもらえませんでした。そこで、相続の手続きをお願いした行政書士の方にご紹介いただき、レアルコンサルティングさんに相談しました。
解決を困難にしている要因
①マンションはそのままでは売却が困難
室内一面の壁がペンキで緑色に塗装されており、室内の状態も劣化。しかし、内装工事をする費用の捻出は難しい状況。
②お母様がご高齢である
売却に必要な手続きを進めるにあたり、お母様が遠出できないことを考慮する必要がある。郵送や振込なども一苦労という状況であった。
結果
できるだけ早く売却したいとのご意向から、マンションを市場で売却するのは困難であると判断し、当社で買い取らせて頂くことになりました。また、手続きを進めるにあたっては、お母様のご負担にならないよう、司法書士と共にお母様のご自宅へ伺いました。ご相談からお母様へ売却代金が渡るまでに要した期間は、約３ヶ月でした。
事例③
昭和40年築、家具・荷物が放置
ご相談内容
母の姉が亡くなり、妹である母が自宅を相続することになりました。母は高齢のため、長女の私が窓口になって相続する家の売却を進めています。建物は昭和40年築で老朽化しています。母の姉は室内で亡くなっているのを近所の方に発見されました。家具や荷物はその時のままになっていますが、母がそれらを片付けるのは難しい状況です。頼る人がいないため、相続の手続きをお願いした行政書士に相談したところ、レアルコンサルティングさんをご紹介いただきました。
解決を困難にしている要因
①不動産はそのままでは売却が困難
残置物が多いだけでなく建物の老朽化も進んでいるため、一般消費者に売却するには工事が必要な状態でした。
結果
できるだけ早く売却したいとのご意向から、市場で売却するのは困難であると判断し、当社で買い取らせて頂くことになりました。放置されていた家具やお荷物は当社のほうで処分し、ご相談者様にお手間や費用などのご負担がかからないようにしました。
このように、換価分割を伴う遺産相続は
関係者（相続人）の人数や不動産の数、種類、状態などによって注意すべきポイントが全く違います。
また、換価分割を進めるにあたって、たくさんの業者や専門家を手配しなければならないため、かなりの負担となります。
中には自分で出来るものもありますが、関連する法律を正しく理解する必要がありますし、もし誤った対応をしてしまうと、かえって時間やお金がかかってしまうので注意が必要です。
次のどれかに当てはまるなら
ぜひ一度ご相談ください
今、どのような状況でも
ご支援できます
相続発生
相続財産に不動産が含まれていることがわかった
相続人全員で遺産分割協議
不動産を誰が相続するか
どうやって分けるか等を検討している
換価分割の検討開始・情報収集
手続きや必要な書類、注意点などについて
ネットや本で調べている
遺産分割協議書の作成
書き方を調べている
不動産登記申請
売却のために不動産の名義を
相続人へ変更しようとしている
販売活動
不動産会社に依頼して売りに出している
売却後の諸手続き
売却代金を分配しようとしている
税金を納める
特例の活用など、納税額を減らす方法を調べている
※登記や書類作成は弊社アドバイスのもと、提携している司法書士・行政書士が対応いたします。
これまでお伝えしてきたとおり、換価分割はやることが多くて負担が大きいだけでなく、勘違いしたまま進めてしまうと、
・関係者の間で話がまとまらない
・不動産の買い手が見つからない
・払わなくて良かった高額な税金（場合によっては数百万円以上）がかかる
など、取り返しのつかない事態に陥ることもあります。
換価分割「安心お任せ」サービスでは、換価分割に必要なことを当社が可能なかぎり代行します。
相続と不動産の両方に精通したプロにお任せすることで、手間をかけず、より早く済ませることができますし、勘違いによる失敗も防ぐことができます。
インターネットで色々調べているけれど、どこに相談したらいいのか分からずお悩みでしたら、
ぜひ一度お話をお聞かせください。
換価分割「安心お任せ」サービス
ご利用の流れ
お問い合わせ
お電話または受付フォームから
必要事項を送信してください
ヒアリング
現在の状況、お困りごとなどをお尋ねします
アドバイス・お見積り
①換価分割および相続手続きに関してご不明な点
②換価分割を進めるうえでの注意点
③ご支援できる内容と費用
などをご説明いたします。
ご支援開始
①他の相続人との交渉・トラブル解消
②遺産分割協議と書類作成のサポート
③不動産の査定
④不動産の売却
⑤特例を活用した節税のアドバイス
など、換価分割を実現するために必要な支援を行います。
※登記や書類作成、税金の計算・申告は弊社アドバイスのもと、提携している司法書士・行政書士・税理士が対応いたします。
【ご相談は無料】
今すぐ換価分割をプロに任せる
↓
【受付時間】９～21時（平日・休日問わず）
※営業時間は9～21時までですが、メールフォームからのお問い合わせは24時間・年中無休で承っております。
※営業時間外はメールフォームからのお問い合わせをお願い致します。
よくあるご質問
Q.とりあえず相談だけでもいいですか？
A.はい、もちろんです。
換価分割は遺産相続の中でも難しい手続きになります。ご不明な点や注意すべき点について、一度専門家に確認することをお勧めします。
Q.不動産が複数あって、どのように分ければいいのかわからないのですが…
A.ぜひご相談ください。
遺産分割協議（どのように分けるか）の段階からアドバイス・ご支援が可能です。
Q.不動産が遠方なのですが、サポートは受けられますか？
A.はい、本サポートは全国対応です。
北は北海道、南は沖縄まで対応可能です。
Q.遺産分割協議書の作成もお願いできますか？
A.はい、可能です。
弊社アドバイスのもと、提携している司法書士または行政書士が作成いたします。
Q.相続未登記の不動産でも換価分割できますか？
A.はい、不動産がどのような状態であっても適切な対応をアドバイス・ご支援いたします。
Q.関係者（相続人）の中に認知症の人がいるのですが、問題ありませんか？
A.はい、認知症に精通した司法書士と連携をとって、適切な対応をアドバイス・ご支援いたします。
会社概要
| 会社名 | レアルコンサルティング株式会社 |
| 代表取締役 | 安次富 勝成（あしとみ かつなり） |
| 住所 | 〒１６０－００２３ 東京都新宿区西新宿１－３－１３ ZenkenPlazaⅡ ７Ｆ |
| 電話番号 | 03-6911-3939 |
| ＦＡＸ | 03-6911-3938 |
| 設立 | 2010年5月 |
| 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣（２）8733号 |
| 事業内容 | 不動産に関する諸問題の解決 相続の生前対策・相続後対策 相続・贈与に関する事柄 |
都営地下鉄大江戸線[新宿西口駅] D4出口 徒歩1分
JR各線[新宿駅] 西口B16出口 徒歩3分
都営新宿線・京王新線・小田急線[新宿駅] 徒歩5分
東京メトロ丸の内線[新宿駅] 徒歩5分
西武新宿線[西武新宿駅] 徒歩5分
私がお話を伺います
レアルコンサルティング株式会社 代表
安次富 勝成(あしとみかつなり)
経歴
英国国立ウェールズ大学大学院 経営学修士（MBA）修了
不動産管理会社・収益用不動産会社・相続や借地権の権利調整に特化した相続のコンサルティング会社を経て独立。業界歴17年、不動産に関する幅広い知識と経験を活かして、他では取り扱えない複雑な権利が絡む案件にも対応できる「不動産トラブルの駆け込み寺」として、2000人以上の資産運用や相続のご相談に対応。
保有資格
宅地建物取引士
相続アドバイザー協議会 認定 上級アドバイザー
日本相続コンサルティング協会 認定 相続コンサルティングマスター
日本不動産仲裁機構 法務大臣認証ADR調停人
（不動産が絡むトラブルを裁判せずに解決する専門家）
AFP(FP2級技能士)
不動産コンサルティングマスター(合格者)
住宅ローンアドバイザー
不動産流通支援機構 認定 任意売却エージェント
事業継承検定協会 事業継承スペシャリスト
不動産競売流通協会 競売不動産取扱主任者
米国認定 米国不動産投資顧問 CCIM®
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